Pouvons-nous refuser, en tant qu'acheteur, une offre d'achat une fois que le vendeur l'a acceptée ?

Lors de l’achat d’une propriété au Québec, plusieurs étapes clés jalonnent le processus avant la conclusion de la transaction. Une question fréquente revient : qu’arrive-t-il si un acheteur souhaite se rétracter après que le vendeur a accepté son offre d’achat ? Peut-il légalement annuler la transaction ? Voici un tour d’horizon des implications légales de cette situation dans la province.

Les étapes d’une offre d’achat au Québec

Pour bien comprendre les conséquences d’une rétractation, il faut d’abord saisir les principales étapes d’une offre d’achat :

1. Négociation : l’acheteur et le vendeur discutent des conditions de la vente (prix, dates, inclusions, etc.).

2. Acceptation de l’offre : une fois signée par le vendeur sans modification, l’offre devient une entente contractuelle légale entre les deux parties.

3. Conditions suspensives : plusieurs offres comportent des clauses comme l’inspection du bâtiment, l’obtention du financement ou la vente d’une autre propriété. Ces conditions doivent être respectées pour que la vente soit finalisée.

Peut-on se retirer après l’acceptation de l’offre ?

Au Québec, une offre acceptée lie légalement les parties. Toutefois, certaines situations permettent à l’acheteur de se retirer sans pénalité :

Non-respect des conditions

Si une condition suspensive (ex. : financement non approuvé, inspection insatisfaisante) n’est pas remplie, l’acheteur peut annuler l’offre sans conséquences légales.

Accord mutuel

Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir ensemble d’annuler la transaction, à condition de le faire par écrit.

⚠️ Pas de droit de rétractation général

Contrairement à d’autres juridictions, le droit québécois ne prévoit aucun "délai de réflexion" permettant à l’acheteur de changer d’avis après avoir signé l’offre, sauf dans le cas spécifique de l’achat d’un condo neuf vendu par un constructeur, où un délai légal de 10 jours s’applique (Code civil du Québec, art. 1788).

Quelles sont les conséquences d’une rétractation injustifiée ?

Si l’acheteur se retire sans raison valable (hors conditions non remplies ou accord écrit), il s’expose à plusieurs risques :

Risque de poursuites

Le vendeur peut poursuivre l’acheteur pour rupture de contrat et réclamer des dommages-intérêts s’il subit une perte (ex. : revente à prix inférieur, frais juridiques, délais).

Sort du dépôt (acompte)

Contrairement à une croyance répandue, le dépôt n’est pas automatiquement perdu. Il est conservé en fidéicommis (par le courtier ou le notaire) et ne sera remis au vendeur que :

• si l’acheteur l’autorise,

• ou à la suite d’un jugement ou d’un accord écrit entre les parties.

Réputation

Une rétractation non justifiée peut affecter la crédibilité de l’acheteur auprès des courtiers immobiliers ou des vendeurs, notamment dans un marché concurrentiel.

Conclusion

En immobilier, une offre acceptée n’est pas un simple geste d’intention : c’est un engagement légal. Avant de signer, l’acheteur doit s’assurer d’être prêt à aller jusqu’au bout — sauf en cas de conditions non remplies. En cas de doute, il est fortement recommandé de consulter un courtier ou un notaire afin d’évaluer les options possibles et d’éviter des conséquences juridiques ou financières.